Șantier în lucru pentru profit. Redezvoltare urbană în Cluj în zona Ploiești-Constanța-Someșului- Anton Pann-Piața Abator-Parcul Feroviarilor (Cluj: Desire. 2019)
PARTEA I – Șantierul în lucru ca teren al acumulării de capital în domeniul imobiliarelor
Cartea este o radiografie a uneia dintre zonele cele mai afectate de procesul de redezvoltare urbană de după 1990 ale Clujului, definită astfel în Planul Urbanistic General din 2014: “zonă de restructurare urbană”, incluzând “unități industriale cu infrastructură degradată”, dar și arii “rezidențiale de tip periferic caracterizate de un proces de declin urban.”
În această carte desenăm portretul teritoriului decupat spre analiză ca un mozaic țesut din diferite materiale colectate de noi în 2018: interviuri, fotografii, documente urbanistice și administrative, identificând și actorii principali ai acestei scene, precum și perspectivele lor diferite asupra aceluiași fenomen. Am marcat componentele spațiale ale teritoriului respectiv prin trei fabrici (Flacăra, Napochim, Abator) precum și prin Parcul Feroviarilor (discutând despre ele în capitolele separate ale cărții). Ele nu sunt doar simboluri ale dezvoltării acestui teritoriu în diverse ere. Extinse fiind pe o arie de peste 12 hectare, aceste unități constituie terenuri compacte generoase pentru proprietarii lor de azi, pe care ei le tranzacționează și/ sau le transformă în mari proiecte imobiliare. Și mai mult decât atât, prin dobândirea unor noi funcții urbanistice (oferind loc în clădiri de peste 10 sau chiar 20 de etaje pentru “birouri de tip clasa A”, “apartamente de lux”, centre comerciale, sau spații verzi reamenajate pentru a răspunde la nevoile noilor locuitori), ele (mai precis dispariția și/sau reconstruirea lor) sunt elementul central al presiunii în direcția restructurării totale a zonei. Dacă spațiul în cauză ar fi fost compus doar din mici proprietăți fragmentate, procesul de redezvoltare cu siguranță nu se petrecea aici în același ritm și mod.
În cartea noastră însă nu ne limităm la descrierea a cum arată în prezent spațiul urban decupat. Prin istoricizare (prin capitolul Zona înainte de 1990) și contextualizare (în capitolele Contextul redezvoltării urbane prin dezvoltare imobiliară și Transformări ale zonei după 1990), am reașezat portretul zonei în corpul urban mai amplu. Sub influența teoriilor urbane critice, perspectiva noastră ne permite să tratăm acest caz ca ilustrare a proceselor structurale de transformare a mediului construit într-una din cele mai profitabile arene ale acumulării de capital. Șantierul de lucru în care introducem cititorii prin această carte este un șantier al capitalismului, așa cum se desfășoară el aici și acum pe ruinele socialismului real, atribuind Clujului și României un anumit loc pe scena capitalismului global.
Dacă privim șantierul în concretețea sa, vedem cum acesta este populat de macarale și de muncitorii care lucrează de zor. Dar știm, că aici nu se pun doar cărămizi și etaje unele peste altele. Chiar dacă nu îi vedem în lucru pe șantierul fizic de construcții, prin imaginația și metodologia noastră sociologică putem identifica actorii instituționali și individuali din spatele scenei. Ei pun unele peste altele interesele lor economice și cele politice. Ei sunt cei care dețin puterea, influențează și/sau decid: administrația publică locală (cu primari, viceprimari, consilieri locali, membri ai comisiilor de urbanism, arhitecți șefi, juriști etc); dezvoltatori imobiliari; băncile cu creditele lor imobiliare; fondurile de investiții și alți investitori; arhitecți și/ sau firme de arhitectură.
Dar, mergând pe urmele efectelor deciziilor privind redezvoltarea urbană, întâlnim mai departe și actorii sociali care au umplut sau umplu cu viață clădirile demolate, clădirile renovate, clădirile nou construite, indiferent dacă acestea includ locuințe, locuri de muncă, spații comerciale, și/ sau locuri pentru petrecerea timpului liber. Pentru victimele redezvoltării urbane de acum, macaralele care împânzesc zonele unde și-au dus traiul modest constituie o amenințare.
Totuși, pentru unii dintre locuitorii din această zonă, micii proprietari de case, din punct de vedere financiar momentul poate fi unul de îmbogățire neașteptată, creat de creșterea valorii terenului de pe urma creionării lui ca teritoriu cu potențial de dezvoltare imobiliară. Pentru alții însă, chiriași la stat și/sau chiriași la privat cu chirii mai mici înainte de restructurarea cartierului, această intervenție în corpul urban este o intervenție radicală în viața lor personală și socială, cu efecte de dislocare. Redezvoltarea urbană se întâmplă și la noi ca un demers al (re)comodificării spațiului urban, precum s-a întâmplat de atâtea ori și în atâtea locuri ale capitalismului global. Date fiind particularitățile noastre locale, în zona analizată (re)comodificarea se desfășoară prin procesele de tranzacționare ale proprietăților dintotdeauna private (casele vechi rămase în proprietate personală și în perioada socialismului real) sau ale celor privatizate după 1990 (proprietăți ce includ fabricile din zonă, dar și puținele apartamente devenite fond de stat prin naționalizare).
Situându-ne în realitățile noastre locale curente, vrem să contribuim la înțelegerea redezvoltării urbane prin conectarea mai multor procese, pe care le discutăm în diferitele capitole ale cărții în legătură cu cazurile analizate (Flacăra, Napochim, Abator, Parcul Feroviarilor): politica locuirii centrată pe privatizare; demantelarea fondului locativ public; piața imobiliară și de locuințe, dar și cea financiar-bancară unde locuința se tranzacționează ca marfă și obiect de investiție; privatizarea urbanismului; dezvoltare imobiliară; decizii politice privind dezvoltarea orașului și ideologiile care stau la baza lor; privatizarea unităților economice de stat; fluxul capitalului din sfera producției către afacerile imobiliare.
După 1990, dezvoltarea orașului, anterior planificată prin sistematizarea socialistă, a fost înlocuită de o dezvoltare printr-un urbanism nereglementat, haotic și privatizat. Însă, până prin anul 2003 s-au construit relativ puține locuințe noi, sectorul locativ fiind dominat de vânzarea fondului de stat la foștii locatari și de procesele de retrocedare. Fabricile privatizate și falimentate au creat nu doar spațiu pentru investirea de capital străin în diverse ramuri economice, ci după o anumită vreme, prin stocul lor de clădiri și terenuri au fost transformate în afaceri imobiliare. Construcția pe segmentul rezidențial (și nu numai) a prins avânt în Cluj la începutul secolului al XXI-lea. În 2005 au fost lansate pe piață aproximativ 1000 de locuințe noi (ceea ce însemna o creștere de 400% comparativ cu 2001). Fondul total de locuințe a continuat să crească an de an, în 2017 ajungând la 145119 (ceea ce înseamnă o creștere de 31955 locuințe față de stocul din 1992), majoritatea covârșitoare ale locuințelor nou construite fiind în proprietate private vândută la un preț care crește de la an la an. Între 2013-2018, prețul mediu al locuințelor în Cluj s-a dublat.
Dezvoltatorii imobiliari au început să apară în oraș la începutul anilor 2000. Ei au pornit de la proiecte relativ restrânse, construind apoi masiv în periferiile orașului. După această fază, cu sprijinul administrației publice locale, ei s-au întors spre zonele semicentrale, unde cumpără case și terenuri la prețuri astronomice, demolează tot și ridic clădiri de birouri și/sau rezidențiale pe baza unor Planuri Urbanistice Zonale aprobate de dinaintea PUG-ului din 2014.
În timp ce procesele de mai sus au produs dezvoltare și profit pentru clasa proprietară, ele afectează negativ siguranța și accesibilitatea locuirii în oraș a tot mai multor persoane, și nu doar cele mai sărace categorii, prin următoarele manifestări ale crizei locuirii: creșterea costurilor locuirii; îndatorarea către bănci; evacuările care lasă oamenii fără adăpost; împingerea locatarilor sărăciți la periferiile sau în afara orașului; supraaglomerarea în locuințe.
Critica redezvoltării urbane ca spațiu al acumulării de capital pentru noi nu este doar un demers analitic. În practica mișcării clujene pentru dreptate locativă Căși Sociale ACUM!1, ea devine instrument al activismului politic fundamentat pe cunoaștere militantă. Bazându-se pe astfel de critici, echipa Cășilor susține lupta locală pentru dreptul la oraș a celor deposedați de locuință adecvată și resurse adecvate de trai, ce este atât o luptă antirasistă cât și una pentru locuire ca drept și nevoie fundamentală a omului.
PARTEA II – Șantierul în lucru ca oglindă a financializării locuirii și a orașului antrepremorial
Navigând prin șantierele online și offline ale dezvoltatorilor imobiliari, am observat că exclamația “Vândut/Sold 100%” de multe ori este vociferată chiar din faza de proiect a noilor construcții, indiferent de cât de mult depășesc prețurile acestora media pe oraș de 1500 euro/ metru pătrat. Pentru a înțelege de ce este posibil acest lucru aici și acum, trebuie să depășim perspectiva unor simple tranzacții individuale de vânzare-cumpărare și să vedem fenomenul ca un punct temporal rezultat din succesiunea a trei mari procese interdependente: (1) privatizarea fondului locativ și a terenurilor publice, precum și a fabricilor aflate în proprietatea statului; (2) super-comodificarea locuințelor, terenurilor și în general a spațiilor urbane; (3) financializarea locuirii și a (re)dezvoltării urbane.
România – țară semiperiferică transformată în economie de piață emergentă pe ruinele socialismului real – a trecut într-un alt ritm și mod decât spațiile capitalismului avansat prin diversele faze ale capitalismului și ale financializării locuirii: financializarea prin credite imobiliare, financializarea dezvoltării imobiliare, financializarea prin instrumente care securitizează creditele imobiliare, financializarea orașului antreprenorial. Dar, oricum ar fi privit, împreună cu alte țări (semi) periferice, România joacă un rol bine definit în capitalismul global, și anume de a sluji nevoia soluționării crizei supra-acumulării de capital în țările centrale. În contextul globalizării ce asigură libera și nereglementata circulație a capitalului, capitalismul recurge cu ușurință la metoda numită de David Harvey “spatial fix”, adică metoda de a se extinde în momentele de criză din țările capitalismului avansat înspre sectoare, teritorii și domenii care nu au fost încă încorporate în circuitul capitalului.
În ce privește mai îndeaproape tipul financializării dezvoltării imobiliare în țările semiperiferice precum este și România, aceasta este o financializare subordonată. În contextul capitalismului global, acest tip de financializare are rolul de a absoarbe capitalul global (vezi dezvoltatorii și investitorii străini care sunt atrași prin politicile fiscale și urbane ce le facilitează investițiile și câștigurile în această țară); să ofere posibilități de investiții pentru băncile străine (vezi privatizarea băncilor naționale și vânzarea lor către bănci germane, italiene, franceze, austriece, grecești; dar și înființarea unor noi bănci cu capital străin în România); să exporte profiturile (vezi băncile străine care aplică dobânzi mai mari în România decât în țările capitalismului avansat); să fie atractiv din punctul de vedere al îndatoririi (vezi gradul redus de îndatorare privată și publică în România).
Dar diversitatea modurilor de financializare a locuirii peste granițele statale – chiar dacă ele fac parte din procesele globale ale financializării – nu se manifestă doar în secvențialitatea proceselor ce le fac posibile evoluțiile. Diferențele dintre țările capitaliste avansate și România există și datorită transformărilor interne ale capitalismului, respectiv socialismului de stat. Trendurile de privatizare a fondului de locuințe sociale din țările capitalismului avansat începute din anii 1980 au condus la cumularea a mii, zeci de mii, iar în unele cazuri chiar a sute de mii de apartamente în mâinele unor corporații. În aceste țări, politica de susținere a capitalului în detrimentul forței de muncă, manifestată în menținerea salariilor la nivel redus; reducerea cheltuielilor publice; promovarea creditelor bancare cu scopul susținerii consumului – a creat atât boomul imobiliar, cât și bula imobiliară bazată pe îndatorarea gospodăriilor. Precum știm, bula s-a spart în detrimentul celor din urmă și în favoarea băncilor spre 2010, când actorii financiari au inventat noi instrumente financiare prin care și-au securitizat creditele neperformante. În aceste țări, financializarea locuirii din ultimul deceniu a însemnat toate aceste evoluții la un loc.
În schimb, modul în care în România s-au privatizat locuințele din fondul vechi de stat, adică prin vânzarea lor către foștii chiriași la un preț redus – un proces considerat drept negativ de către adepții „eficientizării pieței de locuințe” – a generat alte tendințe. Acest tip de privatizare, în loc să conducă la cumularea de proprietăți, a fragmentat piața de locuințe și pentru o perioadă de cel puțin 15 de ani a acoperit nevoia de locuire a oamenilor, chiar dacă precar. Însă, politica de privatizare prin retrocedări a creat numeroși proprietari foarte bogați, care au fost pregătiți să circule noile stocuri private de locuințe pe piață, lăsând mulți foști chiriași fără locuință alternativă adecvată. Toate astea în condițiile în care statul – prin vânzări – a scăpat de costurile mentenanței vechiului fond locativ de stat, protejează proprietatea și proprietarii, lăsându-i pe foștii și actualii chiriași fără niciun suport. În plus, statul nu mai investește bani publici în locuințe publice, ci cel mult în susținerea unor programe de locuințe care contribuie și ele la crearea și dezvoltarea pieței imobiliar-bancare.
Dezvoltarea mediului construit a fost dintotdeauna un domeniu favorit al acumulării de capital, dar în condițiile capitalismului financializat el ajunge să fie dominat de actori financiari: bănci, fonduri de investiții, companii de asigurări, fonduri de pensii, dezvoltatori imobiliari, agenții imobiliare, și alții. Aceștia sunt cei care dictează condițiile construcțiilor și tranzacționărilor, inclusiv prețurile, intrând în relații de susținere reciprocă și ajungând să influențeze deciziile administrației publice locale în direcția dereglementării urbanismului și a acordării cât mai facile a autorizațiilor de construcție. Dar această influență nu este doar rezultat al unui lobby individual sau de grup reușit. Ea se generează din mai vastele procese de neoliberalizare ale orașului, ceea ce înseamnă că actorii guvernamentali se transformă și ei în agenți ai financializării. În timp ce guvernarea orașului ajunge să fie dominată de principiile pieței, adică urmărește să devină competitivă și eficientă, sau, într-un cuvânt, antreprenorială, co-interesarea administrației publice și a dezvoltatorilor în ce privește acumularea de capital este incontestabilă. Drept urmare, redezvoltarea urbană devine un spațiu al competiției pentru profit cât mai mare, iar terenul geografic pe care se petrece această redezvoltare la rândul său se transformă într-o activă financiară și în resursa redezvoltării pentru profit.
Șantierul analizat de noi în această carte este încă în lucru. Dar în orice stadiu s-ar afla ele, investițiile din această zonă se simt în siguranță pentru că cel puțin de când a fost rezonificată, ea trece prin scumpire permanentă, fiind “îmbunătățită” atât prin demolarea clădirilor de fabrici ruinate și de rezidențiale modeste, cât și prin reamenajarea parcului și malului apropiat al Someșului. Acest lucru ne amintește încă odată, că locuința nu funcționează la fel ca alte mărfuri, căci valoarea ei de schimb depinde în mare măsură de valoarea terenului pe care ea este construită. Investitorii imobiliari încearcă, desigur, să ascundă acest fapt și să ne convingă că prețul locuinței depinde pur și simplu de dinamica dintre cerere și ofertă. Cartea noastră a demonstrat contrariul, descriind o serie de factori istorici și contextuali, dar și actori politici, economici și culturali de azi care rescriu fața și redefinesc valoarea de schimb a zonei analizate, extrăgând profit din asta.
Enikő Vincze